Весеннее настроение: как долго продлится «оттепель» на рынке коммерческой недвижимости

0
333

Весеннее настроение: как долго продлится «оттепель» на рынке коммерческой недвижимости

Децентрализация спроса на офисные здания, активность на складском рынке, тренд на экспансию в ретейле говорят о восстановлении рынка недвижимости

Прошедший 2017 год на рынке коммерческой недвижимости стал знаковым, продемонстрировав первые признаки роста во всех сегментах после продолжительной рецессии. Эту ситуацию обсудили участники круглого стола на «Финансовом форуме по недвижимости». Несмотря на ряд совпадающих тенденций, в каждом из сегментов рынка коммерческой недвижимости были отмечены важные события, которые оказали и продолжат оказывать влияние на характер восстановления.  

Офисы: активный спрос

Одной из ключевых тенденций рынка офисной недвижимости Москвы стал низкий объем ввода в эксплуатацию качественных офисных площадей, что в условиях восстановления спроса оказало влияние на снижение уровня вакантных площадей. Объем строительства спекулятивных площадей снижается с 2014 года, а в 2018 году может достигнуть исторически минимального уровня. Одновременно с этим начинает активизироваться предложение строительства офисных зданий для конкретных клиентов, так называемый формат buid-to-suit.

Увеличение объемов спроса на офисы в Москве пока еще связано с потребностью компаний в улучшении условий аренды. К сожалению, на рынке по-прежнему мало новых компаний в поиске офиса, а основная активность связана с переездами уже присутствующих на рынке компаний-арендаторов в более качественные здания и консолидацией крупных компаний с целью сокращения расходов на аренду. Также на форуме была отмечена тенденция децентрализации спроса на современные качественные офисные здания, как пример — бизнес-парк Comcity, упомянутый на форуме. Данная тенденция подтверждает расширение зоны охвата спроса — хороший признак оживления рынка.

Одним из наиболее интересных явлений последнего времени является активное развитие нового формата офисных пространств — сo-working. Изначально ориентированный на представителей малого бизнеса и start-up-проекты, сегодня данный формат сервисных офисов привлекает и крупные развитые компании. Важно отметить, что на рынок co-working сегодня выходят зарубежные участники, такие, как WeWork, а также российские федеральные компании.  

Участники форума пришли к мнению, что на текущем рынке достаточно трудно оценить перспективу роста ставок аренды, однако отметили, что примеры увеличения отдельными собственниками бизнес-центров уже присутствуют.

Ретейл: планы на экспансию

На рынке торговой недвижимости также наблюдается снижение объемов нового строительства, что на фоне увеличения активности ретейлеров привело к постепенному снижению уровня вакантных площадей. Наиболее активными сегодня являются российские и зарубежные ретейлеры, активно развивающиеся как в Московском регионе, так и за его пределами: продуктовые ретейлеры (X5 Retail Group, «Азбука вкуса»), операторы DIY (Leroy Merlin), а также детские и спортивные торговые операторы.

Именно сегмент торговой недвижимости сегодня становится более интересным для инвесторов, что представители компаний PPF и O1 Properties отметили во время форума. Одним из тригеров спроса инвестиций в ретейл является дефицит предложения качественных стабилизированных активов в сегменте офисной недвижимости, традиционно занимающей наибольшую долю в объеме инвестиций в недвижимость России. Так, в 2017 году торговая недвижимость составила 32% в общем объеме инвестиций во многом благодаря закрытию крупнейшей на рынке сделки по покупке портфеля торговых центров компании Immofinanz, привлекшего интерес как российских, так и западных инвесторов.

Склады: влияние online

Наиболее важным на рынке складов стало увеличение активности спроса, сокращение избытка предложения, а также запуск новых проектов. В отличие от офисной недвижимости, где формат строительства под клиента только начинает развитие, доля формата built-to-suit в логистическом сегменте стабильна: по итогам 2017 года треть введенных в эксплуатацию складов была построена под конкретного клиента.

Важной тенденцией является высокий спрос компаний сектора e-commerce, объем сделок по аренде и покупке которых превысил пиковый уровень прошлых лет. Доля online-ретейлеров в общем объеме сделок 2017 года превалировала, достигнув 28%. Потенциал спроса со стороны международных игроков, которые готовы зайти на российский рынок, высок — рост складского сегмента за счет этих компаний может значительно увеличиться.

Из дополнительных обсуждаемых тенденций является развитие light industrial — нового формата складских объектов, поделенных на многочисленные блоки. Ожидается, что данный продукт будет востребован как представителями малого и среднего бизнеса, так и крупными компаниями, чьи производственные мощности располагаются вблизи подобного склада.

Градус настроения инвесторов

В 2017 году важнейшим событием стала постепенная компрессия ставок капитализации во всех сегментах коммерческой недвижимости, которая началась впервые с 2012 года. Другими словами, цена на коммерческую недвижимость начинает укрепляться. При условии сохранения позитивного сентимента инвесторов и понижения ключевой ставки ЦБ РФ, возможно и дальнейшее снижение ставок капитализации.

В текущей конъюнктуре рынка банковское финансирование все еще доступно не всем, при этом условия финансирования становятся все более привлекательными. Помимо классических инструментов финансирования, банки начинают выступать партнерами в проектах, в том числе и с непрофильными участниками рынка. Так, в 2016 году было объявлено о создании совместного предприятия компаниями ПАО «Сбербанк» и ПАО «Ростелеком» по созданию субфонда коммерческой недвижимости, а в 2017 году капитал фонда был увеличен.

В сфере девелопмента коммерческой недвижимости, активность которой снизилась за последние несколько лет, сегодня участники форума также отмечают восстановление. На протяжении 2017 года, а также в начале 2018-го некоторые девелоперы анонсировали новые проекты, а также объявляли о возобновлении строительства ранее приостановленных. Однако, по мнению представителя компании Rossmills, ожидания по доходности должны быть консервативными.  

Инвестиционная активность на рынке недвижимости России по итогам 2017 года увеличилась: главным толчком к росту стали улучшение экономической ситуации в стране и восстановление рынка недвижимости. По итогам 2017 года объем инвестиций достиг $4,9 — максимальный показатель за три года, однако по-прежнему цифры далеки от докризисных.

Многие из нас ожидают скорейшего наступления весны, но больше — дальнейшего потепления на рынке коммерческой недвижимости после затяжной рецессии последних лет. Несмотря на присутствие умеренно оптимистичных настроений, участники сессии сошлись во мнении, что в 2018 году продолжится вектор роста. 

Элитная география. Где появится самая дорогая недвижимость Москвы