Вышел на площадь. Рынок коммерческой недвижимости начал расти

0
404

Вышел на площадь. Рынок коммерческой недвижимости начал расти

На рынке офисной, торговой и складской недвижимости вводятся новые площади и заключаются инвестиционные сделки

В 2017 году во всех основных сегментах коммерческой недвижимости был зафиксирован минимальный за 10 лет ввод площадей. Низкие объемы ввода приводят к уменьшению вакантных площадей, что, в свою очередь, влияет на арендные ставки, стимулируя их восстановление. Так как в 2018 году мы ожидаем ввод новых объектов на уровне предыдущего года, то сокращение количества пустующих площадей на фоне активизации спроса вызовет дальнейшее увеличение ставок аренды и цен продаж.

Наиболее явным свидетельством того, что рынок стал восстанавливаться, можно считать рост числа и объема классических инвестиционных сделок – это покупка активов именно с расчетом на получение дохода. В 2017 году объем таких транзакций составил $3 млрд, что в два раза превышает результат 2016 года. При этом общий объем инвестиций также улучшил свои показатели.

Учитывая текущую стоимость квадратного метра и уровень арендной доходности, инвесторы при приобретении актива будут продолжать ориентироваться на доходность в моменте, а также на дальнейший рост стоимости актива. Несмотря на то что российский капитал продолжает доминировать, иностранцы интересуются качественными зданиями с премиальным расположением. Улучшение экономических показателей, в частности многократное снижение ставки рефинансирования (последний раз – 9 февраля 2018 г. до 7,5%), постепенно приводит к удешевлению стоимости банковского финансирования. 

По нашим прогнозам, в 2018 году продолжится рост активности именно в сегменте классических инвестиционных сделок – на рынок выйдут знаковые объекты, которые собственники в ожидании подходящего момента придерживали. При этом, несмотря на сохранение лидирующих позиций у отечественных инвесторов, иностранцы будут плавно увеличивать свою долю на российском рынке. Уже сейчас мы наблюдаем интерес азиатских инвесторов к некоторым премиальным объектам в Москве – и в среднесрочной перспективе у переговоров по таким объектам есть все шансы трансформироваться в реальные сделки.

Общий объем инвестиций в 2018 году мы ожидаем на уровне, сопоставимом с 2017 годом либо немного превышающем его, – $4–5 млрд, при этом объем чистых сделок будет по-прежнему расти.

Восстановление не ранее 2020 года

В 2017 году на рынке офисной недвижимости общий объем сделок на 30% превысил показатели прошлого года, было заключено рекордное количество крупных сделок площадью более 10 000 кв. м, на фоне активного спроса вакантность снизилась до 10,5%. Многие девелоперы стали заявлять о старте новых проектов или возобновлении строительства замороженных, поскольку цикл реализации объекта составляет три года, то восстановление девелоперской активности отразится на объеме ввода не ранее 2019–2020 года. А в этом году объем ввода в эксплуатацию ненамного превысит минимальные значения (не более 300 000 кв. м), что позитивно повлияет на заполняемость проектов. Объем сделок в 2018 году составит около 1,2 млн кв. м.

На фоне снижения вакантности (наш прогноз – около 9% по итогам года) и стабильного спроса на офисы в этом году ставки аренды могут увеличиться на 10%, в первую очередь в топовых локациях.

Прошлый год оказался очень важным для субрынка «Москва-Сити»: крупные компании активно покупали и арендовали здесь площади, и в результате «Сити» поставил сразу два рекорда. Уровень вакантности упал до минимального значения за свою историю и впервые сравнялся с общим по рынку показателем.  В нынешнем году, по нашим прогнозам, офисная недвижимость будет одним из наиболее активных сегментов. 

Торможение ретейла

В сегменте торговой недвижимости девелоперы демонстрируют больший оптимизм, чем в других сегментах, и, согласно анонсированным проектам, показатель ввода торговых площадей в профессиональных торгово-развлекательных центрах (ТРЦ) региональных городов России увеличится почти на 50% по сравнению с прошлым годом и составит 799 000 кв. м. Однако, учитывая текущую ситуацию, мы все-таки видим вероятность переноса открытия части площадей на 2019 год, поэтому фактически объем введенных по итогам 2018 года ТРЦ может составить порядка 560 000 кв. м, то есть на уровне 70% от заявленного объема.

По нашим оценкам, в ближайшие год-два основной фокус девелоперы будут делать на достройку имеющихся проектов, разморозку долгостроев, а также реновацию и расширение торговых центров, давно работающих на рынке. Как следствие, мы не ожидаем выхода большого количества новых проектов на строительные площадки.

Как и в других сегментах, в стритретейле ожидается дальнейшее снижение доли вакантных площадей на центральных улицах столицы, что приведет к росту ставок аренды в наиболее востребованных локациях. Важным событием для стритретейла в текущем году, несомненно, станет чемпионат мира по футболу, многие матчи которого пройдут в Москве. Значительный приток туристов приведет к росту пешеходного трафика в центре и росту оборотов ретейла, прежде всего общепита.
Также продолжится смена профилей и демократизация центральных торговых улиц столицы — все большую долю площадей будут занимать операторы общепита и продуктовые ретейлеры, это касается в том числе традиционно люксовых фэшн-локаций. Этот тренд, скорее всего, частично затронет и Столешников переулок, самую дорогую улицу Москвы. 

Метафизика стрит-ретейла: что потеряет бизнес при реновации

Склады под заказ

В текущем году рынок складской недвижимости пополнится 700 000–800 000 кв. м качественных складских объектов, большая часть которых будет представлена объектами ключевых федеральных девелоперов. В то же время  существенный объем нового ввода будет сформирован проектами, реализуемыми по схеме built-to-suit, или строительство под заказ. Например, на региональном рынке на долю таких объектов придется около половины всего объема запланированного ввода.

В связи с возросшим спросом на объекты built-to-suit девелоперские компании будут расширять земельный банк для строительства проектов под заказчика. Продолжится активное развитие насыщенных складами субрынков Московской области. Оживление рыночной конъюнктуры и укрепление курса рубля приведут к увеличению спроса на товары и услуги. В связи с этим мы ожидаем сохранения спроса на складские площади со стороны компаний сегмента розничных продаж и логистических услуг. Спрос на складские объекты останется на уровне 1,1–1,2 млн кв. м. В результате объем свободных складских площадей продолжит сокращаться и достигнет 7–7,5 % к концу 2018 года. Средняя ставка аренды сохранится на уровне конца 2017 года – 3800 руб. за 1 кв. м в год.